京华时报消息：前些年，巨库等几个著名的项目惨淡收场后，商业地产曾经一度没了声息。然而，经过了一段时间的蛰伏后，今年京城的大小商业地产项目争相“破土而出”，不管是龙也好、虫也罢，开发商个个信心满怀，精神十足。虽然，大市行情是一片向好，但一派春光旖旎中也是风险潜伏——政策、金融、同业竞争、经营远景……总之，这些主打商业的地产产品正面临着前所未有的市场大考。

　■舶来概念难统一

　　别看商业地产这一名词看着挺简单的，但究竟什么是商业地产，它又涵盖了哪些内容？业界还真是很难达成统一。

　　记者查阅了多种资料，也请教了诸多专家和业内人士，但听到的解释版本着实很多，有的甚至是相去甚远。

　　据诺丁山商业管理集团有限公司执行董事张天翔介绍，2001年，当他开始从事Shopping Mall项目运作的时候，京城还没有一个成型的商业地产的概念。但Mall的概念被引入国内后，立刻引发了业界对“商业地产”模式的关注，而这种新的概念和运作形式也开始在国内流行开来，并衍生出多个旁枝快速发展。

　　实际上，在房地产出现的时候商业地产也就出现了，只不过人们一直没有把它作为一个单独的行业考虑。商业地产在前期的开发中相对来讲比较简单，当时可能只是一些底商，可能是建一个超市或者建一个百货店，直到出现Shopping Mall这种新的商业模式的时候，人们突然感觉到原来的经验不足以解决现在存在的问题了，于是商业地产才开始受到了各界的关注。

　　不过“商业地产”本来就是一个舶来品，国内连实践都发展得不完全，更何况是理论呢？综合了一下各方意见，得出了一个比较简单的概念，那就是——用于商业用途或者具备商业功能的地产可称之为商业地产。它应该包含商业街、商铺、商场、Mall、写字楼、酒店、公园、零售业等等各种形式。

　　■面世产品百花齐放

　　购物中心、底商、商业街、Shopping Mall……这些日渐熟悉的商业形态与随处可见的招商广告无不预示着京城的商业地产火爆时代的到来。相比前两年，如今商业地产的产品种类可谓极大丰富，投资者的选择也更加便利和富有弹性。

　　与住宅地产相对成熟与细化的产品结构相比，商业地产的产品究竟可以分为几种？中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为，以开发销售为切入点，商业地产通常可分为三种类型，即销售型、出租型以及订单型。

　　其中，销售型指出售商铺产权、经营权的“产权式商铺”。目前的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。但是随着优秀物业不断增值以及售后经营不易控制等问题的出现，目前也有地产商开始实行“改革”——部分持有，部分销售，庄胜二期就是其间的代表。第二种出租型指，开发商以项目出租为主，通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态业种，形成自身经营特色，如万通、天意、西单明珠等。此外，地铁商铺和为数不少的人防工事也都基本采用出租形式。而订单型则是第三种类型，即商家与地产商形成战略联盟，又称“订单地产”，典型代表即为“万达模式”。如此一来，理论上，作为开发方的万达可获得稳定的租金，而商家则节省了选址等机会成本，避免了新店建设方面的不菲投入。

　　■商业航母成为绝唱

　　当前，商业地产已经为许多投资者所热衷。而政策风向标必然会对北京商业地产的投资开发产生重大影响。

　　3月中旬，市商务局、市发改委、市规划委和市工商局联合发布了被称为“北京市商业白皮书”的《2006年北京市流通业发展分类指导目录》。其中明文规定，五环内限制发展建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，这意味着像大钟寺国际广场这样，总建筑面积43万平方米已经成了京城最大的商业绝唱。而1万平方米以上的商业以后在三环内也不会再新建。

　　市商务局相关负责人表示，目前，中心城区万平方米以上的商业设施有136个，其中91%在五环以内，特别是三环以内的商业设施整体上已可以满足市民需求。因此，城区二环路以内建筑面积6000平方米以上的超市，三环路以内建筑面积在1万平方米以上的大型商业设施，城区东、西、北四环路和南三环路以内地区的小商品交易市场也在被限之列。 此外，影响居民生活的餐馆等商业服务业设施项目，例如在住宅底层开办餐馆。

　　中坤集团总裁焦青认为，白皮书的发布有利于促进北京市商业地产走向良性发展轨道。长期以来，北京市的商业网点与功能布局基本上处在不规范的状态，以往的商业开发基本上是出于开发商个体意愿，政府的审批和管控力度相对较弱，特别是商业地产的规划审批与城市总体规划严重脱节，商业地产项目对项目所在商圈的贡献度和依存度基本上处于放任状态，这也直接导致了商业网点布局不合理、商业功能定位不正确，商业地产项目的市场定位不清晰，盲目跟风和扎堆现象隐藏了巨大的投资风险。

　　同时，白皮书的发布，从政策的角度对城市商业开发进行了规范，强调了业态规划和商圈基础，明确指导商业地产行业的投资方向，逐步地调整和恢复城市商业开发的秩序。这些都将有利于商业地产开发的良性竞争，在很大程度上引导商业地产开发商规避投资风险，塑造物业价值，以商圈为依托，谋求投资价值最大化。白皮书将对北京市商业地产的开发产生直接的积极影响，具有深远的意义。